Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, do đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Sổ đỏ) được coi như điều kiện bắt buộc khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Cụ thể, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định, một trong những điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất là mảnh đất đó phải có Sổ đỏ (trừ một số trường hợp đặc biệt về thừa kế quyền sử dụng đất). Vây có nên mua đất không có sổ đỏ ?
Có nên mua đất không có sổ đỏ, rước 1001 nỗi lo
Các giao dịch chuyển nhượng đất đai khi chưa có sổ đỏ sẽ vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng. Trong trường hợp này, nếu các bên xảy ra tranh chấp và cần sự can thiệp của tòa án thì tòa án sẽ yêu cầu các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong thời hạn nhất định.
Như vậy, có thể khẳng định giao dịch mua bán đất không có Sổ đỏ thì không được coi là hợp pháp. Chính vì không được coi là hợp pháp nên các giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà không phải ai cũng biết trước được.
Những rủi ro tiềm ẩn khi mua đất không Sổ đỏ
Thứ nhất: Hợp đồng mua bán không được công chứng
Theo tinh thần của Điều 40 Luật Công chứng 2014, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công chứng nếu có bản sao Sổ đỏ. Do đó, nếu như không có Sổ đỏ, hai bên chỉ có thể giao kết qua hợp đồng viết tay.
Tuy nhiên, khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng viết tay sẽ bị coi là vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là người mua sẽ phải trả lại đất và nhận lại tiền. Trong trường hợp giá đất lúc hoàn trả đã tăng mạnh so với lúc mua, người mua sẽ là người chịu thiệt.
Thứ hai: Khó xác minh nguồn gốc của đất
Đất không có Sổ đỏ nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Thứ ba: người mua phải đối mặt với việc xảy ra tranh chấp.
Người mua đất chưa có sổ đỏ không chỉ phải đối diện với.các tranh chấp pháp lý từ người chuyển nhượng mà còn có thể gặp phải nhiều rủi ro khác khi xác định các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng nhà đất. Ngoài ra, tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền.sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch.
Có thể ví dụ một vài trường hợp hay.gặp như nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy, sau khi mua chủ mới có thể.phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào. Vì thế, người nhận chuyển nhượng cần phải đối chiếu.chính.xác với các quy định pháp luật. Điều kiện quyền chuyển nhượng đất để giao dịch chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, tránh các rủi ro, tranh chấp pháp lý xảy ra.
Thứ tư: người mua bị hạn chế các quyền của người.sử dụng đất.
Khi mua đất chưa có sổ đỏ, người mua đất khó có thể.thực hiện được các quyền. Với mảnh đất như quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, thừa kế. Tặng cho người khác hay thế chấp quyền sử dụng đất,… theo đúng quy.định của pháp luật Việt Nam. Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên. Là phải có sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Để hạn chế rủi ro, khi mua đất không có sổ đỏ, người mua.nên ký hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán. Bồi thường khi không thực hiện cam kết và yêu cầu người bán cung cấp các chứng từ liên.quan đến mảnh đất đó.
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ GEC
CEO TẠ QUANG HUY.
Address: BT 3.7, khu chức năng đô thị Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
Mobie: 0979.781.007 ; Tel: 02436.68.68.30 ; Zalo: +84 979-781-007.
Email: gecvietnam@gmail | http://gec.com.vn | https://www.facebook.com/gecvienam
